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短短两天时间,融创中国(01918.HK)(以下简称:“融创”)的自救行动不断迎来新进展。
2023年1月4日,融创房地产集团有限公司发布公告称,总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后,将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力,进一步改善整体财务状况,为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。
据悉,此次境内债券整体展期,共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,加权平均展期期限3.51年。
同时,融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障,设计了现金支付+小额兑付的机制。
值得一提的是,就在前一天,融创的项目盘活亦有了新进展,其与珠海华发在深圳文旅城项目上进行了股权转让,以此换取了现金流,缓解资金压力。
“融创在头部房企里属于负债压力较大的房企,也是2022年融资面临较大困难的房企。这类房企可以顺利实现债务展期和在项目层面进行股权合作,预示着头部房企出险概率大大下降,行业稳定性进一步得到强化。”58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示。
2022年5月,随着融创官宣一笔债务出现实质性违约,继联想、顺驰后,孙宏斌遭遇了自己人生历程中的第三次危机。
“在过去一年多的时间里,融创面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。”融创董事会主席孙宏斌在2021年年报的主席致辞中表示。
为了自救,在经历危机后的7个多月时间里,孙宏斌积极奔走,为融创的自救争取到了更多时间。
纵观融创的自救行动,基本可以概括为两方面——项目盘活和债务展期。项目盘活为融创带来了现金流,而积极的项目盘活又为融创债务成功展期带来了坚实的基础。
图片来源:时代周报记者拍摄项目盘活
融创最新盘活的项目为深圳冰雪文旅城。
2020年11月23日,在深圳土地房产交易大厦,由融创和珠海华发共同成立的深圳融华置地投资有限公司(以下简称:“融华置地”),以127.1亿元竞得了一宗土地。
4个月后,这宗土地开始动工,该项目便是融创华发·深圳冰雪文旅城。彼时,该项目被融创赋予了极其重要的意义——首次通过公开市场进入深圳市场。
据悉,融创华发·深圳冰雪文旅城位于深圳前海合作区,总建面约为131万平米,计划建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的文旅项目,预估每年吸引成熟客流约125万人次。
不过,由于融创遭遇流动性压力,2022年5月,市场上有消息传出,融创即将转让该项目股权。时隔大半年,在2023年开年的第3天,该项目的最终归属终于尘埃落定。
1月3日,融创发布公告,在附有回购权的前提下,将融华置地51%的股权与债权转让给珠海华发,总金额约为35.8亿元。同时,融创保留了51%股权的回购权。
不过,虽然股权已经转让,但融创在该项目并没有完全退出。公告显示,本次股转后,融创和珠海华发还将设立合资公司,共同负责项目后续的开发建设及销售,冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。
融创方面称,未来3年内,融创将项目股权转让给华发,能够降低整体负债规模、减少资金压力。
时代周报记者从某知情人士处了解到,该项目由深圳市政府多方牵线,对解决项目目前的困难展开磋商谈判。“冰雪文旅城项目2021、2022连续两年入选深圳市发改委重大项目。”上述知情人士向时代周报记者表示,所以深圳市政府介入顺理成章。
事实上,在深圳文旅城项目之前,融创就已经盘活了多个项目。值得注意的是,就目前来看,盘活模式基本相同——国资或AMC机构与融创进行股权合作,融创在后续依旧进行操盘,同时,融创保留回购股权的可能性。
如首个被盘活的项目——位于上海外滩金融聚集带核心腹地的董家渡项目。2022年11月28日,中国华融、、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。
据悉,该合作的股权转让是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作,股权设计为信托收益权方式,由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资,融创会在未来融资偿还后回购股权。同时,在中信信托+华融入局后,融创仍然还是操盘方,华融行使监管职能,董家渡项目仍将保留使用融创品牌,据悉,该项目未售部分对应货值超过500亿元。
目前,这一项目也有了新进展,2023年1月4日,融创官微显示,中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托携手对该项目注资,合作总规模超120亿元,首笔资金已于近日完成投放。
除董家渡项目外,东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作;陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作已完成。
“从保留回购股权可以看出,融创对于已经已盘活项目十分看好,项目盘活是暂时性的,只是为了解决融创当前的流动性问题。”上述知情人士告诉时代周报记者。
同时,该知情人士向时代周报记者透露,除了文旅城外,融创还有其他的项目合作正在陆续谈判和推进中。
160亿境内债重组成功
而项目盘活成功,显然让债权持有人看到了希望。
在董家渡项目盘活消息传出的10天前,市场就有消息称,融创提出了初版境内债重组方案。
彼时,融创向债权人提供了两种债务展期方案。对于此前已经展期的债务,将再度展期3.75年至2026年9月。针对目前未展期的债务,将展期4.5年至2027年。
2022年12月初,市场又流传出了融创的第二版境内债重组方案。相较于初版方案,第二版的方案缩短了展期时间,已展期和未展期债券的展期时间分别降至3年和4年,同时对所有债权人先行支付3%本金,并于2023年分两笔支付。
“缩短展期时间是考虑到债权人利益,基于融创的实际经营情况和未来发展,经过和债权人的沟通拟定的。”上述知情人士向时代周报记者透露。
1月4日,几经调整,融创的境内债重组方案终于尘埃落定,成为继富力地产、龙光集团之后第三家成功重组境内债的房企。
对此,IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示,融创境内债券整体展期成功,以及对项目层面的成功盘活,再叠加政策面的改善和行业回暖,可以增强境外债权人的信心,有利于境外债重组的推进。
融创于2022年12月9日发布的最新的债务重组公告显示,截止2022年6月30日,其境外有息负债本金额约为110亿美元。
而具体的重组框架为:将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款,转换为普通股或股权挂钩工具;剩余现有债务,兑换为新的以美元计价公开票据,期限为自重组生效之日起的2至8年;提供部分资产处置净收益,作为偿还新票据的额外资金来源。
据中国企业家杂志报援引知情人称,融创境外债展期方案及相关协议,预期将于2023年春节前后完成。
在不少业内人士看来,融创的自救之所以能取得阶段性成果,是因为去年11月开始频繁出台了针对房地产市场的融资政策,融资环境好所好转。
去年11月,金融监管部门密集出台针对房地产行业的支持政策,央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”);证监会出台的信贷、债券、股权政策“三箭齐发”;12月,中央经济工作会议指出,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,进一步稳定了市场预期。
而融创未来将走向何方?张波向时代周报记者表示,从董家渡项目开始的成功融资来看,未来融创预计进一步获得资金支持的概率不断加大,后续预计还会保持一定的资产转让节奏,进一步改善资产负债表状况,这也会更有利于自身融资,而有了稳定的现金流,则会更好保障企业保交楼及正常开发运营。
而柏文喜分析称,目前虽然出险房企的政策环境已经实现了根本性好转,资金面也有转好趋势,但在市场回暖和销售复苏之前,还说不上已经转危为安。
“未来还需要注意企业现金流与流动性这一核心问题,并将企业运营的核心转为企业现金流的改善与流动性优化,如此一来,才能真正降低企业运营风险和促进企业经营模式的加快转型。”柏文喜表示。
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