富春山居上新，山路的最后4公里怎么破
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北京商报
错过了“小阳春”的北京开发商正在抓紧自救。最近一段时间，门头沟放盘量很大，让“消沉”的新房市场再次热闹起来，四道桥“三兄弟”带来了罕见小户型供应，西山相府、富春山居改善盘放量上新。富春山居项目，是雅居乐进京后的第二个住宅项目，然而门头沟多年来改善房源扎堆，富春山居需要面对新老项目的“围追堵截”，在亦庄经历一轮限竞房洗礼后，雅居乐再次陷入改善盘的厮杀。富春山居可以选吗？开发商成色几何？购房者在买房时，也别只盯着价格看。
成败山景
门头沟位于北京正西偏南，距市区约20公里，与其他远郊区相比，崛起速度相对靠前。从区域划分上，有老城区、新城区之别，各自的特点也非常鲜明：老城区的生活配套较为完善，生活氛围浓厚；新城区则处在发展阶段，目前所供应的大部分新房项目也主要集中于此。
富春山居项目主推建面约143平方米的洋房、158平方米平墅、195-225平方米叠拼别墅。整个地块不大，共计280余套房源。
富春山居项目三面环山，自然环境是最大的卖点。在案场项目推介的时候，销售人员基本回避了“配套”话题，主要安利自然与山水。“通过沙盘也可以看到，妙峰山、龙门洞、万佛寺、戒台寺环绕四周，居住在这里自然环境优美。”
这个销售人员口中的“世外桃源”之地，首先直面的就是配套挑战。
据销售人员介绍，365Plus购物中心是距离富春山居项目最近的商业，距离有2.5公里左右，与龙湖长安天街、京西的距离更是超过了3公里。
医疗方面，有京煤集团总医院（三甲医院）、北京门头沟区中医院、门头沟妇幼保健院等。不过北京商报记者走访发现，这部分离售楼处很近，但距离实际项目车程都在40分钟以上。
项目自身有一块F3其他类多功能用地，大概率会做成商业配套，不过雅居乐方面也直言：“目前还在规划中，不清楚细节，具体做什么不确定。”也就是说这方面存在未知性，即便如愿落地，因地块小的缘故，“贡献”也不会太大。
除此之外，富春山居项目自身的两个“槽点”——墓地和高压线是购房者更为关心的。北京商报记者通过实地走访发现，万佛华侨陵园位于项目南侧，不过基本被山势所遮挡，这方面最难受的其实是由中建开发的长安麓府项目，但高压线这个“槽点”却无法回避，富春山居卖的就是山水相映的自然风景，四周密布着高压线会是怎样一种体验？这可不是一家开发商能解决的问题。
4公里外的售楼处
地铁S1号线的开通，为门头沟带来了大量的置业客群，雅居乐·富春山居的营销中心便位于S1号线上岸站附近。
售楼处周边一切的生活氛围，初看很有迷惑性，细究却与项目基本不搭边，这里距离项目本身还有大概4公里的距离。
北京商报记者为购房者们做了个出行实验，在北京工作日非早晚高峰期间，从复兴门地铁上车，到富春山居的项目所在地，通过公共交通出行的方式，耗时1小时54分钟，到富春山居售楼处，也就是高德地图上的“城市展示厅”只需要1小时。反过来的时间大致相同。
“山路、沟渠、单一通道出行，轨道交通缺失、公交间隔过长，从售楼处到项目实际所在地的这4公里将来的坑要远大于五里坨。”一位曾经亲自参与五里坨出行的某头部房企北京公司GR负责人直言，跟五里坨目前到市中心上班、办事仅有石门路类似，富春山居前的友谊路是它的“华山一条道”，虽然目前规划建筑密度要远低于五里坨，但因为是山路+沟渠，出行难度也不低。“现在石门路早晚高峰平均开车6公里要在40分钟以上，但好在石门路是平原，努努力骑小黄车和电摩托还能走，友谊路除了开车，别的就别想了。”
北京商报记者现场也替购房者们试验了一下共享单车出行：从S1线上岸站出来，骑上共享单车，一路爬坡25分钟后、在两腿发软之际终于达到了富春山居的大门口，但是bug来了，锁不上车，App提示“该区域共享单车的运营范围尚未覆盖”，电子锁车需要另付20元调度费。
借用与记者一同骑共享单车看房大哥的话：“适合养老，但却不适合年龄特别大的老人，依山而建的房子，没办法开车，出个门都难。”
区域的死海
2021年5月，北京首次尝试集中供地，包括1宗共有产权房在内的30宗地块皆顺利成交。其中，雅居乐以15.3亿元底价摘得门头沟永定镇0077、0081等地块，也就是现在的富春山居项目。当时成交的30宗地块仅有4宗以底价成交，可见开发商对于这宗地块的态度。
富春山居受限于地段和容积率，全部为别墅产品，这也注定它要与区域内的同类竞品厮杀。与亦庄的限竞房扎堆一样，门头沟改善盘多，产品定位基本相似，同质化现象比较严重，缺乏差异化的支撑，突出重围就需要更多的时间成本。
除此之外，门头沟的区域要素条件也基本相同，同样的产品指标，同样的资源配置，尤其是项目周边的利好因素也几乎为“共享”：交通优势、配套设施，甚至同一座商场、同一所名校都被各个项目反复提及。
如此情况下，产品设置的些许差异并不能突出特色，户型小一码、加入些许科技元素，“微创”带来的结果就是很难建立自己的绝对优势。
从门头沟的“逆袭”历史也可以看出，区域需求错配或是去化难的主要原因。
京西近年来一直是北京土地供应的“洼地”，海淀、丰台、石景山等区域新盘稀缺，这给门头沟带来更多外溢需求。房子五年大致一个置换轮回，在新房供应几近断供的情况下，多个改善客群也转向门头沟。
但2018年以后，石景山新房市场开始发力，阻截了去往门头沟的大量置业客群，家门口有房可选，谁还会过河去买房呢！比较被津津乐道的就是中海寰宇天下的爆发，踩准市场需求的脉搏，一时成为“神盘”项目。
与此同时，海淀四季青、树村等又接连供地，分流了门头沟高端改善客群。
门头沟改善项目的去化有多难？中骏西山天璟项目2016年拿地，2017年6月开始售卖，从期房卖到了现房，目前还有房源在售。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，门头沟相对于北京其他区域来说，其地处永定河畔、湿地公园之侧的近山水优势是比较大的，生态宜居性更强，这也是吸引置业人群的一个点。另外，门头沟区具有一定的置业客群基础，但对于一些与市场供应相契合的高端用户，其对区域整体的资源配置等的要求也更高，门头沟区在这些方面略显不足。
而对于刚需置业群体来说，一方面其他区域如朝阳、海淀等大量限竞房项目入市，对门头沟依赖的外溢需求形成一定分流；另一方面，门头沟区的改善大盘也提高了刚需客群的入手门槛，致使这部分群体无法“消化”。基于此，门头沟区一方面要进一步加强城市配套建设以及区域资源的优化；另一方面也需要调整供应结构，推出一些契合刚需置业客群的项目，差异化房源供应促去化。
也是吸取了门头沟新房市场过去的经验和教训，最近刚刚上新的金茂、龙湖、金地四道桥“三兄弟”转变了产品策略，主要以61-99平方米的小户型产品为主，不再选择做“大”，而是针对外溢的刚需客群。但这一产品策略的前提是，要有地铁支撑。
北京商报记者 王寅浩
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https://www.franceinvest.eu/?s=%E2%80%9CQ%E8%96%8756300017%E2%80%9D%E5%93%AA%E9%87%8C%E4%B9%B0%E5%BE%B7%E5%9B%BD%E4%B8%8D%E6%9D%A5%E6%A2%85%E5%A4%A7%E5%AD%A6Urkunde%E7%95%99%E5%AD%A6%E5%BD%92%E5%9B%BD%E5%8A%9E%E6%AF%95%E4%B8%9A%E8%AF%81%E6%96%87%E5%87%AD%E6%89%BE%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E7%95%99%E4%BF%A1%E8%AE%A4%E8%AF%81%E7%95%99%E6%9C%8D%E8%AE%A4%E8%AF%811 · https://slovnik.seznam.cz/preklad/anglicky_cesky/V%E4%BF%A1%3ADylan7100%E5%8A%9E%E5%81%87%E5%8A%A0%E6%8B%BF%E5%A4%A7UPEI%E7%88%B1%E5%BE%B7%E5%8D%8E%E7%8E%8B%E5%AD%90%E5%B2%9B%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E5%9B%BD%E5%A4%96%E7%A1%95%E5%A3%AB%E6%AF%95%E4%B8%9A%E8%AF%81%E7%A1%95%E5%A3%AB%E6%88%90%E7%BB%A9%E5%8D%95%E3%80%81%E7%95%99%E4%BF%A1%E8%AE%A4%E8%AF%81%E7%95%99%E6%9C%8D%E8%AE%A4%E8%AF%812 · 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https://dict.hinkhoj.com/shabdkhoj.php?word=%E5%BE%AE%E4%BF%A1Dylan7100%E4%B8%80%E6%89%8B%E9%A9%BE%E7%85%A7%E7%BE%8E%E5%9B%BDUDel%E7%89%B9%E6%8B%89%E5%8D%8E%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E5%9B%BD%E5%A4%96%E7%A1%95%E5%A3%AB%E6%AF%95%E4%B8%9A%E8%AF%81%E7%A1%95%E5%A3%AB%E6%88%90%E7%BB%A9%E5%8D%95%E3%80%81%E7%95%99%E4%BF%A1%E8%AE%A4%E8%AF%81%E7%95%99%E6%9C%8D%E8%AE%A4%E8%AF%819539297 · https://www.bfwindia.com/?s=%EF%B9%9DQ%E5%BE%AE56300017%EF%B9%9E%E5%93%AA%E9%87%8C%E5%8A%9E%E8%8B%B1%E5%9B%BD%E8%89%BE%E8%8A%9D%E8%A5%BF%E5%B0%94%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E5%85%A8%E5%A5%97%E6%AF%95%E4%B8%9A%E8%AF%81%E6%88%90%E7%BB%A9%E5%8D%95%E6%96%87%E5%87%AD%2F%E7%95%99%E4%BF%A1%E5%AD%A6%E5%8E%86%E8%AE%A4%E8%AF%81%E3%80%81%E7%95%99%E4%BF%A1%E8%AE%A4%E8%AF%81%E7%95%99%E6%9C%8D%E8%AE%A4%E8%AF%8118878693 · https://inis.com/us?s=Q%E5%BE%AE563%20000%2017%E5%9C%A8%E5%93%AA%E9%87%8C%E4%B9%B0%E7%BE%8E%E5%9B%BDUA%E9%98%BF%E6%8B%89%E5%B7%B4%E9%A9%AC%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E6%AF%95%E4%B8%9A%E8%AF%81Degree%2C%E6%96%87%E5%87%ADDiploma%2C%E6%88%90%E7%BB%A9%E5%8D%95%E3%80%81%E7%95%99%E4%BF%A1%E8%AE%A4%E8%AF%81%E7%95%99%E6%9C%8D%E8%AE%A4%E8%AF%81152 · https://www.zhsydz.com/et/?s=%E5%8A%A0%E5%BE%AE%E4%BF%A156300017%E6%80%8E%E4%B9%88%E8%B4%AD%E4%B9%B0%E5%8A%A0%E6%8B%BF%E5%A4%A7UW%E6%BB%91%E9%93%81%E5%8D%A2%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E7%95%99%E5%AD%A6%E5%85%A8%E5%A5%97%E6%AF%95%E4%B8%9A%E8%AF%81%E6%88%90%E7%BB%A9%E5%8D%95%E6%96%87%E5%87%AD%EF%BC%8C%E7%95%99%E4%BF%A1%E8%AE%A4%E8%AF%81%E7%95%99%E6%9C%8D%E8%AE%A4%E8%AF%8183592296
气温排行榜
- 高温
- 低温
| 排名 | 城市 | 今天气温 |
| 1 | “共谋文明交流互鉴之道”，开幕前习主席这样说中国高端啤酒市场争夺战升温 | 23～26 ° |
| 2 | 英媒：中国人网购用AI“顾问”解决衣服穿搭烦恼参考日历｜那一天人类征服了南极，但依然有许多你不知道 | 23～25 ° |
| 3 | 俄罗斯体育界爆严重内讧 反兴奋剂局要田联“大换血”吃昆虫有什么好处? 联合国专家:不仅营养还生态环保 | 23～25 ° |
| 4 | 曝阿扎尔将转会皇马取代贝尔 英媒分析对比两球星默克尔的专机又出故障 这一次是被粉丝的车撞了 | 23～25 ° |
| 5 | 可笑!美欲借"文明冲突论"离间中俄“要么听我的，要么去找华为” | 23～25 ° |
| 6 | 台湾这一业界喊出“超越大陆”口号阿联酋外交部说4艘商船在其领海遭“蓄意破坏” | 23～25 ° |
| 7 | 走进亚洲文明对话大会新闻中心以文明对话化解文明冲突 | 20～25 ° |
| 8 | 俄媒：普京称赞中俄关系发展顺利深陷脱欧僵局 英议会经历350余年来最长会期 | 20～25 ° |
| 9 | 男子耳朵里“感觉有东西在爬” 原来是蜘蛛吃昆虫有什么好处? 联合国专家:不仅营养还 | 17～25 ° |
| 10 | 参考日历 | 中国这项创举令外媒折服：随手拈来，妙用无出海记｜依靠华为技术 沃达丰5G将于7月在英国上线 | 12～25 ° |
| 1 | 委内瑞拉重开与巴西边界 其他边界仍暂时关闭冥想与音乐让汤神找到自己 勇士再夺冠还得看他？ | -24～-12 ° |
| 2 | 郑永年文章：文化自信引领中国走向复兴租用商用卫星出故障 日情报搜集网“缺口”难弥补 | -24～-9 ° |
| 3 | 中职篮如何多方共赢：联赛，不只是比赛经典美剧《生活大爆炸》《副总统》落幕让粉丝不舍 | -23～-12 ° |
| 4 | 土耳其计划开发高速无人机 最高时速达380公里英语词典增收“素词” 英媒：体现素食者队伍壮大 | -23～-8 ° |
| 5 | 也门胡塞武装称开始从港口撤军印度陆军拟换装新军服应对炎热天气 | -20～-8 ° |
| 6 | 外国人眼中的古都南京：历史文化和现代生活融为一体你陪我长大 我陪你“变老” | -20～-8 ° |
| 7 | 英女王身家几何？美媒：净资产5亿美元 但不是英国最富的人富人受化学污染风险更高？美媒：多项研究众说纷纭 | -20～-5 ° |
| 8 | 美国网约车平台优步在纽交所上市俄专家：美欲借“文明冲突论”离间中俄的做法“可笑” | -19～-10 ° |
| 9 | 亚洲文明新视野 | 唐招提寺：中日文明交流的见证危险程度堪比核武？“杀人机器”研发或引发灾难 | -18～-12 ° |
| 10 | 《我们与恶的距离》好评如潮 台剧从穷途末路走向触底反上映11天破20亿美元票房 《复联4》或成史上最卖座影片 | -18～-10 ° |
空气质量排行榜
- 最优
- 最差
| 排名 | 城市 | 今天空气 |
| 1 | 日媒称中国城轨发展不足:指示标识不清 配套设施不完善日美欲强化太空军事合作 监视中俄卫星 | 7优 |
| 2 | 中国高端啤酒市场争夺战升温俄媒：莫斯科克里姆林宫博物馆将展出彼得一世的中国藏品 | 7优 |
| 3 | 美国要对伊朗“一剑封喉”？延续经典！《星球大战》系列将续拍三部新片 | 7优 |
| 4 | 英媒：欧洲议会选举攸关欧洲未来有了“工资帽”，中国足球就能出头吗？ | 7优 |
| 5 | 英媒：两艘沙特油轮在阿联酋水域附近遭攻击默克尔的专机又出故障 这一次是被粉丝的车撞了 | 7优 |
| 6 | 走进亚洲文明对话大会新闻中心亚洲文明新视野 | 中国成欧亚文明互通推动者——专访美 | 7优 |
| 7 | 美媒：人们每天要花近一个小时闲聊 其中15%是负面内容北京2022年冬奥会倒计时1000天活动举行 | 7优 |
| 8 | 泰国11个小党派宣布支持巴育再任总理美军新型“金刚狼”导弹曝光 可弹出飞刀灭敌 | 7优 |
| 9 | 泰国11个小党派宣布支持巴育再任总理伊朗被制裁后，这个国家变得举足轻重…… | 7优 |
| 10 | 叙利亚军方攻至反对派武装大本营伊德利卜省省界中国重庆美食文化让新西兰洋厨师大开眼界 | 7优 |
| 1 | 外媒透露土或推迟购俄S-400 美土关系出现缓和可能军用智能耳机让狙击手难遁形 利用枪声三角定位 | 381严重 |
| 2 | 参考日历 | 今天，请回答这个问题：你幸福吗？2艘沙特油轮在阿拉伯海遭攻击 中东多国表示关切 | 324严重 |
| 3 | 出海记｜依靠华为技术 沃达丰5G将于7月在英国上线美国妈妈感叹“压力山大” 专家：重新理解作为母亲的意 | 273重度 |
| 4 | 参考日历 | 美曾利用“星球大战”计划对苏进行战略欺骗参考日历｜爱因斯坦不是每次都对…… | 270重度 |
| 5 | 深陷脱欧僵局 英议会经历350余年来最长会期中职篮如何多方共赢：联赛，不只是比赛 | 269重度 |
| 6 | 凭借出书成为亿万富翁 这位美国小说家成功的秘诀是——被中国“碾压”，日本正着急在这一领域找活路—— | 257重度 |
| 7 | 台媒：特朗普长子同意赴参院作证 化解国会与白宫紧张阿联酋外交部说4艘商船在其领海遭“蓄意破坏” | 256重度 |
| 8 | 经典美剧《生活大爆炸》《副总统》落幕让粉丝不舍以文明对话化解文明冲突 | 229重度 |
| 9 | 美扩大对委制裁施压马杜罗 称等待委反对派发出军事干涉台湾这一业界喊出“超越大陆”口号 | 229重度 |
| 10 | 先从缩短时间开始！纽约时装周面临改变以提振影响力美国竟想用这招离间中俄？！连盟友们都看不下去了—— | 226重度 |